Можно ли открыть хостел в жилом доме

Когда нужно разместить рабочих рядом со стройкой, складом или производственным объектом, идея использовать квартиру в качестве хостела в жилом доме кажется логичной: коммуникации подключены, район обжитой. На практике это чаще всего приводит к юридическим проблемам. Закон строго разделяет жилые и нежилые помещения и по-разному регулирует их использование для проживания людей.

Разберем, разрешено ли открывать хостел в многоквартирном доме, какие требования действуют сейчас, а в каких случаях деятельность будет незаконной и приведет к штрафам или закрытию.

Что говорит закон о хостелах в жилых домах

С 01.10.2019 в жилых помещениях запрещено размещать гостиницы и хостелы. Основное ограничение закреплено в ст. 17 ЖК РФ. Под запрет подпадает именно использование квартиры как объекта временного размещения людей с оказанием гостиничных услуг. Это правило действует независимо от того, кто проживает в хостеле: туристы или рабочие.

Закон допускает только проживание граждан в жилом помещении по назначению. Краткосрочная аренда квартиры сама по себе не запрещена, что следует из ст. 30 ЖК РФ, ​​но только при условии, что не нарушаются права соседей. 

Если в помещении организуют несколько спальных мест, регулярно заселяют и выселяют людей, принимают бригады и фактически используют объект как хостел, контролирующие органы квалифицируют такую деятельность как гостиничную: они оценивают не вывеску и не формулировки в объявлениях, а реальный формат проживания и нагрузку на общее имущество дома.

Как открыть хостел в жилом доме законно

Чтобы законно использовать квартиру в качестве хостела в жилом доме, потребуется перевести ее в нежилой фонд. Эта процедура регулируется статьями 22–24 ЖК РФ. После изменений, внесенных в 2019 году, она стала сложнее и требует согласований как с органами власти, так и с владельцами квартир в доме.

Помещение должно изначально подходить для перевода в нежилой фонд. Чаще всего речь идет о квартирах на первом этаже. Размещение выше допускается, если этажом ниже находятся нежилые помещения.

Еще одним обязательным требованием является отдельный вход с улицы, изолированный от жилых подъездов. Если его организовать невозможно, органы местного самоуправления, как правило, отказывают в переводе квартиры в нежилое помещение, даже если есть согласия других собственников.

Перед началом процедуры важно заранее оценить, получится ли пройти этап согласований.

Для перевода квартиры в нежилой фонд закон требует оформить протокол общего собрания владельцев помещений в доме, а также получить письменное согласие собственников всех помещений, которые примыкают к переводимому. Эти требования установлены пунктами 6 и 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. При отсутствии необходимых согласий орган местного самоуправления откажет в переводе, независимо от других обстоятельств.

После подготовки документов заявление подают в орган местного самоуправления или через МФЦ. В случае положительного решения выполняют перепланировку, если она предусмотрена проектом. Затем помещение осматривает приемочная комиссия и оформляет акт ввода после переустройства. Только после этого изменения вносят в ЕГРН через Росреестр. До завершения всей процедуры использовать хостел для размещения людей нельзя.

Важно учитывать, что перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если право собственности на помещение обременено правами третьих лиц (например, если объект находится в залоге). Такое ограничение предусмотрено ст. 22 ЖК РФ.

Хостел в нежилом помещении жилого дома

На практике хостелы часто размещают в пристроенных или встроенных нежилых помещениях на первых этажах с отдельным входом. Такой вариант размещения не нарушает требований статьи 17 Жилищного кодекса РФ, поскольку деятельность ведется в нежилом фонде.

При этом хостелы на первых этажах жилых домов должны соответствовать требованиям, которые предъявляют к объектам временного проживания. Основные из них закреплены в следующих документах:

• СанПиН 2.1.3684-21. Регулирует санитарные условия проживания. В нем установлены требования к площади, освещению, микроклимату, уровню шума, санитарным узлам, водоснабжению и т. д. По этим нормам оценивают, можно ли использовать помещения для размещения людей без риска для их здоровья.
• СП 379.1325800.2018. Определяет требования именно к хостелам и аналогичным объектам временного размещения. Документ содержит положения о планировке, вместимости комнат, размещении спальных мест, функциональном зонировании и организации общих помещений.
• СП 1.13130.2020. Устанавливает требования к путям эвакуации, выходам, противопожарным преградам и обеспечению безопасного выхода людей при пожаре.

Кроме этих документов при проверках учитывают и другие обязательные нормы — от требований к инженерным системам и эксплуатации здания до положений технических регламентов. Любые выявленные нарушения могут стать основанием для приостановки работы хостела.

Заключение

Размещение хостелов в жилых домах возможно лишь в случае перевода помещения в нежилой фонд. Даже если квартира кажется удобной, а жильцы не возражают, использование ее под хостел не соответствует требованиям жилищного законодательства. В таких ситуациях жалобы соседей, проверки и предписания со стороны надзорных органов обычно не заставляют себя ждать.

Если нужно разместить рабочих рядом с объектом и не тратить ресурсы на споры и согласования, лучше сразу рассматривать нежилые помещения: хостел в нежилом фонде проще легализовать, легче привести в соответствие с требованиями. В итоге это экономит деньги и время, которые можно направить на улучшение условий проживания и работу заведения.